The Land Registration Law has been studied by illustrious specialists in the field, and just to mention a few, Dr. Manuel Ramón Ruiz Tejada, with his «Study on Real Estate Property», which served as reference text for many years in Law faculty, to the illustrious JA Bonilla Atiles, who publishes his study with the name «Land Law in the Dominican Republic», and to Mr. Arístides Álvarez Sánchez who publishes his «Land Law Study».

A registered right and its relationship with the jurisdiction of the Land Court:

First, I would like to point out that Article 271 of the former Land Registry Act, replaced by the current Real Estate Registry Act, in an attempt by the Dominican legislature to modernize the system, which reads as follows: «As far as possible, this law Shall be interpreted in accordance with the spirit of the same. But nothing contained therein may be considered in the sense of releasing, altering, or in any way affecting the other rights and obligations established by other laws, except, of course, what has otherwise been specifically determined by it.”

Let us return for a moment to the civil code and stop in the sale contract governed by articles 1582 to 1673, since for the purposes of this law, articles 1674 to 1685 has been specifically suppressed by the law in its article 175. Article 1582 defines sale as a contract by which one agrees to give one thing and another to pay it. Article 189 of the Law of Land Registry repeats almost verbatim the part in fine of said article 1582. Article 1583 of the Civil Code states that «The sale is perfect between the parties, and ownership is acquired right by the buyer, With respect to the seller, from the moment in which the thing is agreed upon and the price, even if the first has not been delivered or paid. «It is the consensual nature of the contract of sale. However, Articles 185 and 186 of the Land Registry Act prescribe: «After a right has been the subject of the first registration, any voluntary act (contracts: sale, (1582 c. Civil and 194, 195 Law 1542) (1702 c. Civil) anticresis (2085 c. Civil) use privileges (c. Civil 2103) mortgage (2114 c. Civil) servitudes (c.civ. And 198 L. 1542) enfiteusis 198 Law 1542); Or compulsory, adjudication of award (712 c. Pr. Civ) that relates to those same rights will only take effect, in accordance with this law, from the moment in which its registration is practiced in the office of the Registrar of corresponding titles » . And it adds the 186: Consequently, they are subject to the formality of the registry, … a) Any conventional act whose purpose is: to alienate, assign or in any way transfer registered rights; Any act constituting a mortgage, privilege, (real property rights) lease, (personal right) servitude, usufruct, antichresis or other legally established liens; And any act involving the release, cancellation, waiver, limitation or reduction of those same rights; B) Any irrevocable judgment, decision, or decision rendered by any court or court whose purpose is: to award, transfer, divide, subdivide, tax, restrict, release, reduce or extinguish registered rights; C) The acts of attachment, denunciation of the same and other acts related to said procedure, whose registration, annotation or mention required by law for unregistered buildings, must also be registered, that is to say, that it is not only prohibited The existence of mortgages hidden in registered land, but does not produce any real right, principal or accessory, or dismemberment of the property (emphyteusis, use, enjoyment, room) that affects it if it is not registered in the Register of Corresponding titles.

But we have raised the problem to refer to a more important aspect derived from articles 185 and 186, but especially from 185, which, to a greater understanding, we will allow to repeat: «After a right has been the subject of the first registration, Any voluntary or compulsory act related to those same rights shall only take effect, in accordance with this law, from the moment of its registration in the office of the corresponding Registrar. Article 1 of Law 1542 establishes that this law … shall aim to register all the lands that form the territory of the Republic, the improvements built or promoted on them, and all the real rights that may affect them … «but the Same law distinguishes between registered land and registered rights. A registered land is one that has been subject to cadastral sanitation, and that, in accordance with Article 6, the Registration Decree has been transcribed in extenso in the Record Book of the corresponding Registrar’s Office; And a litigation on registered rights is the one that has as its object «the cancellation, modification of an inscription that has been made in accordance with articles 185 and 186 that according to article 7 of the Law of Land Registry is the one that attributes Exclusive competence to know: … 4 ° of the litis on registered rights; that is to say, the rights that derive from any voluntary or forced act that the parties celebrate, after a right has been object of the first registry; But if a contract has not been registered in the Registrar’s Office, pursuant to Article 185, it cannot generate a litigation on registered rights … because in the light of Article 174 what the law does not want is that there are real rights ( Main or accessories) hidden, except of course «1º. Any road or public road that the law establishes, when the Certificate does not indicate the border of these; 2º. All the rights and easements that exist or are acquired in favor of public service companies, autonomous of the State. From the above we can affirm that the Land Tribunal and the ordinary courts have been making an erroneous application of article 7, paragraph 4to. Of the law, when considering as litigation on registered rights the answers that arise between individuals with grounds of contracts that have not been registered, even if these conventions refer to registered lands.

 The best example can be found in the fact that all actions based on tenancy contracts that have not been registered in the title registry in accordance with article 186 are within the jurisdiction of the court of first instance and the court of first instance Instance, when it comes to the actions foreseen in article 3 of Decree 4807; In this sense, the Supreme Court of Justice, in its judgment of January 1971, considered: «that in the case it is a demand in the resolution of a sales contract, pursued by the buyer on the grounds that the seller has not complied With the obligation to transfer the property, as well as the payment of improvements fomented in the property sold and in reparation of damages; Which, as is immediately noticed in the case before us, neither the right of ownership nor any other real right, whether the real property itself or the improvements in the one built, is involved, but is simply imputed to a Contractor has not fulfilled one of the obligations assumed in the contract, and in that temperament is requested the resolution or termination of the contract prevailing under the provisions of article 1184 of the civil code; That the fact that the property subject to the contract is registered does not change the nature of the actions carried out by the plaintiff, which are personal in nature and come within the jurisdiction of ordinary courts.

]]> https://gpllaw.com/rights-and-registered-lands/feed/ 8438 https://gpllaw.com/industrial-property/ https://gpllaw.com/industrial-property/#comments Mon, 03 Jul 2017 20:48:37 +0000 http://gpllaw.com/?p=1320/ The intellectual property has a close relationship with creations of human ingenuity such as inventions and industrial designs. Inventions constitute solutions to technical problems and industrial designs are the aesthetic creations that determine the appearance of industrial products. In addition, industrial property includes trademarks, service marks, trade names and designations, indications of provenance, registered designations of origin, and protection against unfair competition. Here the characteristic of intellectual creation, although existing, is less prominent, but what matters is that the object of industrial property typically consists of signs that transmit information to consumers, specifically in regard to products and services that are offered on the market, and that protection is directed against unauthorized use of such signs, which is very likely to mislead consumers, and against misleading practices in general.

With the rights of Intellectual Property, the objective is to guarantee the rights of trade names, trademarks, and o protect the authors´ creations, doing this last rejection of the so-called piracy, which is the one that affects copyright.

This Law 20-00 on Industrial Property, makes life easier for the holders of these marks, since through this, the creations remain registered at the Office of Industrial Property (ONAPI), protecting them as the sole owners of trade names or trademarks.

]]> https://gpllaw.com/industrial-property/feed/ 1 https://gpllaw.com/propiedad-industrial/ https://gpllaw.com/propiedad-industrial/#comments Mon, 02 Dec 2013 19:35:38 +0000 http://wordpress3/?p=246 Al tratarse de propiedad intelectual, ésta guarda una estrecha relación con creaciones del ingenio humano como las invenciones y los dibujos y modelos industriales. Las invenciones se constituyen como soluciones a problemas técnicos y los dibujos y modelos industriales son las creaciones estéticas que determinan la apariencia de productos industriales. Además, la propiedad industrial incluye las marcas de fábrica o de comercio, las marcas de servicio, los nombres y designaciones comerciales, incluidas las indicaciones de procedencia y denominaciones de origen, y la protección contra la competencia desleal. Aquí, la característica de creación intelectual aunque existente, es menos prominente, pero lo que importa es que el objeto de la propiedad industrial consiste típicamente de signos que transmiten una información a los consumidores, concretamente en lo que respecta a los productos y los servicios que se ofrecen en el mercado, y que la protección va dirigida contra el uso no autorizado de tales signos, lo cual es muy probable que induzca a los consumidores a error, y contra las prácticas engañosas en general.

Con los derechos de Propiedad Intelectual, se busca garantizar los derechos de nombres comerciales, marcas, y a los autores protegerles sus creaciones, haciendo este último rechazo a la llamada piratería, la cual es la que afecta el derecho de autor, del uso de su producto o su creación.

Esta Ley 20-00 sobre la propiedad industrial, les hace la vida más fácil a los titulares de dichas marcas, para que otros no les usufructúen su trabajo, ya que por medio a esta se quedan estos registrados en la Oficina de la propiedad Industrial (ONAPI), protegiéndolos como únicos dueños de nombres comerciales o marcas. Esta Ley garantiza que la única persona que tiene derecho de autorizar su esfuerzo, su calidad, y el que lo puede llevar a los fines de usarlo para bien social, son los titulares de los mismos.

La Ley de Registro de tierras ha sido estudiada por ilustres  especialistas en la materia, y solo por mencionar algunos, Dr. Manuel Ramón Ruiz Tejada, con su “Estudio Sobre la Propiedad Inmobiliaria”, que sirvió como texto de referencia durante muchos años en las facultades de derecho, al ilustre J. A. Bonilla Atiles, quien  publica su estudio con el nombre “Legislación de tierras en la República Dominicana”, y al Lic. Arístides Álvarez Sánchez quien publica su “Estudio de la Ley de Tierras”.

Un derecho registrado y su relación con la competencia del Tribunal de tierras:

Primero he de señalar que el artículo 271 de la antigua Ley de Registro de tierras, sustituida por la actual Ley de Registro Inmobiliario, en un intento del legislador dominicano por modernizar el sistema, cuyo texto reza así: “Hasta donde fuere posible, esta ley se interpretará dé acuerdo con el espíritu de la misma. Pero nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el sentido de liberar, ni de alterar, ni de afectar de manera alguna los demás derechos y obligaciones que establecen otras leyes, salvo, naturalmente, lo que de otro modo ha quedado determinado específicamente por ésta.

Pero hemos planteado el problema para referirnos a un aspecto más importante derivado de los artículos 185 y 186, pero muy especialmente del 185, que, para mayor comprensión, nos vamos a permitir repetir: “Después que un derecho ha sido objeto del primer registro, cualquier acto voluntario o forzoso que se relacione con esos mismos derechos solamente surtirá efecto, de acuerdo con esta ley, desde el momento que se practique su registro en la oficina del Registrador de títulos correspondiente”. El articulo 1º de la Ley 1542 establece que la presente ley… tendrá por objeto registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y todos los derechos reales que puedan afectarlos;…” pero la misma ley distingue entre  terrenos registrados y derechos registrados. Un terreno registrado es aquel que ha sido objeto de saneamiento catastral, y que, conforme con el articulo 6 el Decreto de registro haya sido transcrito in extenso en el Libro registro, de la Oficina del Registrador de títulos correspondiente; y una litis sobre derechos registrados es la que tiene por objeto “la cancelación, modificación de una inscripción que se haya realizado de conformidad con los artículos 185 y 186 que de conformidad  con el articulo 7 de la Ley de Registro de tierras es el que atribuye competencia exclusiva para conocer:…4° de las litis sobre derechos registrados;… es decir, los derechos que se derivan de cualquier acto voluntario o forzoso que celebren las partes, después que un derecho ha sido objeto del primer registro; pero si un contrato no ha sido registrado en la Oficina del Registrador de títulos, de conformidad con el articulo 185 no puede generar una litis sobre derechos registrados… porque a la luz del articulo 174 lo que la ley no quiere es que existan derechos reales (principales o accesorios) ocultos, excepto, claro está “ 1º. cualquier carretera o camino público que establezca la ley, cuando el Certificado no indique las colindancias de estos; 2º. todos los derechos y servidumbres que existan o se adquieren en favor de las empresas de servicios públicos, autónomas del Estado.  De lo anterior podemos afirmar que el Tribunal de tierras y los tribunales ordinarios han venido haciendo una errónea aplicación del articulo 7 párrafo 4to. de la ley, al considerar como litis sobre derechos registrados las contestaciones que se suscitan entre particulares con motivos de contratos que no han sido inscritos, aun cuando esas convenciones se refieran a terrenos registrados.

     El mejor ejemplo lo podemos encontrar en el hecho de que todas las acciones fundadas en los contratos de inquilinato que no han sido inscritos en el Registro de título de conformidad con el articulo 186 son de la competencia del juzgado de paz, y del tribunal de primera instancia, cuando se trata de las acciones previstas en el articulo 3 del Decreto 4807; en este sentido la Suprema corte de justicia mediante su sentencia de enero del año 1971 consideró:…”que en la especie se trata de una demanda en resolución de contrato de venta, perseguida por el comprador bajo el fundamento de que el vendedor no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad, así como el pago de mejoras fomentadas en el inmueble vendido y en reparación de daños y perjuicios; que como se advierte de inmediato en el caso que nos ocupa no se discute ni entra en juego el derecho de propiedad ni ningún otro derecho real, ya sea el inmueble mismo o bien sobre las mejoras en el construidas, sino que simplemente se imputa a un contratante no haber cumplido con una de las obligaciones asumidas en el contrato, y en ese temperamento se pide la resolución o rescisión del contrato prevaleciendose de las disposiciones del articulo 1184 del código civil; que el hecho de que el inmueble objeto del contrato se encuentre registrado no cambia la naturaleza de las acciones ejercidas por el demandante, que son de carácter personal y entran en la competencia de los tribunales ordinarios.  

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Como bien expresa Louis Josserand “cuando la deuda es de una suma de dinero, los daños y perjuicios moratorios no pueden ser fijados libremente por las partes, sino solamente hasta un límite por encima del cual sería usuario: la tasa convencional no se ha dejado a la libre apreciación de las partes, sino que el legislador realiza aquí un intervencionismo para proteger al prestatario contra las exigencias, contra la voluntad de explotación, del prestamista de dinero.”

Pero debido a que el artículo 91 de la Ley 183-02 de fecha 21 de noviembre del 2002 (Ley Monetaria y Financiera) deroga la antigua Orden Ejecutiva No. 312 del 1 de junio del 1919, la cual establecía un 1% mensual de interés legal, los únicos intereses a los cuales tiene derecho la parte acreedora son aquellos intereses convencionales contemplados en el contrato o la convención realizada entre las partes.

En los casos en que los intereses no se encuentren convencionalmente estipulados, estos son determinados por el índice general de los precios al consumidor (o IPC) que proporciona el Banco Central de la República Dominicana.

En el Código Monetario y Financiero hace mención sobre los intereses en su artículo 24 y dice lo siguiente: “Las operaciones monetarias y financieras se realizarán en condiciones de libre mercado. Las tasas de interés para transacciones denominadas en moneda nacional y extranjera serán determinadas libremente entre los agentes del mercado». Este artículo hace evidente el deseo del legislador de dejar en libertad a los contratantes para estipular sobre el interés a pagar.

Debido a los artículos mencionados anteriormente, las partes al encontrarse con un vacío en la ley se ven obligadas a estipular los intereses convencionalmente, ya que, si no se verán forzados a solicitar al juez que a modo indexatorio incluya un monto que cumpla con los daños causados por la mora incurrida por el deudor al momento del cumplimiento de la obligación.
Lic. Ana Pastor

El propietario inicial es el fideicomitente pero desde el momento en que se constituye en fideicomiso sale de su patrimonio personal y los bienes pasan a ser del patrimonio fideicomitido siendo estos a favor del beneficiario o fideicomitente.

La ley 189-11 es la que introduce la figura del Fideicomiso en la República Dominicana y viene a crear las figuras jurídicas que puedan desarrollar el mercado hipotecario y a establecer mecanismos de ahorro voluntario y obligatorio para el financiamiento a largo plazo de la vivienda y de la construcción en general.

Las políticas establecidas en la Ley 189-11 facilita el desarrollo de proyectos habitacionales, lo cual resulta de gran interés sobre todo para las personas de escasos recursos las cuales se verán beneficiadas de los proyectos habitacionales de bajo costo lo cual ayuda a su vez a la reducción del déficit habitacional que existe en la República Dominicana.

La ley abre las puertas para que la población de menos ingresos, que no es sujeto de créditos pueda beneficiarse y tener acceso a ofertas de viviendas en condiciones que le resulten asequibles.

La ley de igual modo, ofrece alternativas para los inversionistas y fomenta el uso de instrumentos de deuda que facilitan la canalización que sirvan como mecanismos para promover proyectos habitacionales, especialmente aquellos proyectos de bajo costo, así como fomentar el ahorro y que de esa forma se pueda mitigar el importante déficit habitacional existente en la República Dominicana.

En este mismo sentido la ley 189-11 recalca la importancia de que los procesos administrativos en materia hipotecaria deben realizarse de una manera más expedita por lo que esta ley regula los procesos en materia fiduciaria mejorando los procedimientos judiciales existentes a los fines de ejecución inmobiliaria de forma que los mismos sean más eficaces y que brinden una solución oportuna de los casos.

En virtud de lo anterior, la ley se compromete a viabilizar el acceso a viviendas y la obtención de financiamiento a los sectores de bajos ingresos a los que se les dificulta adquirirlas en el mercado.

Como es bien sabido el fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua donde la buena administración del bien es el beneficio ulterior de la gestión, siempre en apego a las instrucciones y a los requerimientos que se pautaron de manera.